גורמים לעיכוב פרויקט תמ"א 38

גורמים לעיכוב פרויקט תמ"א 38 – מה חשוב לדעת?

תמ"א 38 והתחדשות עירונית הפכו בעשורים האחרונים למושגים השגורים בענף הנדל"ן וכאלו שהצליחו במידת מה להוביל לשינוי הנוף האורבני בערים רבות ברחבי הארץ. התכנית נועדה לחזק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, ולצד זאת לאפשר לדיירים ליהנות מדירות משודרגות ותשתיות מודרניות – כל זאת ללא הוצאה כספית מצד הדייר.

באותה נשימה, ראוי לציין כי קיימת ביקורת לא מבוטלת על תמ"א 38, שעל פי כל ההערכות צפויה להתבטל כבר בעתיד הנראה לעין, לטובת חלופות אחרות כדוגמת תכניות פינוי-בינוי רחבות היקף, המצויות כיום בעדיפות ברורה אצל הרשויות המקומיות.

בינתיים, כל עוד תמ"א 38 עדיין חיה ובועטת (גם אם מדובר "בנשימותיה האחרונות"), חשוב להכיר כמה מהגורמים המרכזיים שעשויים לעכב לזמן ממושך פרויקטים מסוג זה – ולעיתים אף להביא לביטולם לחלוטין.

אישור הדיירים – שובר שוויון בפרויקטים של תמ"א 38

על פי חוק המקרקעין המתייחס לחיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, סף ההסכמה הנדרש על מנת לאשר פרויקט תמ"א 38 עומד על 66 אחוזים, בעוד שפרויקט של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בדומה לפינוי-בינוי דורש סף גבוה עוד יותר של 80 אחוזים. המשמעות היא כי אי תמימות דעים בין בעלי הדירות או לחילופין "דיירים סרבנים" עשויים להוביל לעיכוב ניכר בקידום הפרויקט, ולעיתים אף לבלימתו המוחלטת.

בחלק מהמקרים, דיירים מנצלים את כוחם לבקש תמורות מופרזות או תנאים לא מציאותיים, מה שמערים קשיים על ההתקדמות עם היזם. לעיתים, נדרש הליך משפטי ארוך ומורכב להסדרת התנגדות זו.

התנגדויות שכנים וגורמים חיצוניים

גורם נוסף שעשוי להשהות את התקדמות הפרויקט מקורו בהתנגדויות מצד שכנים או בעלי עניין אחרים. התנגדויות אלו עשויות להתבסס על טענות לפגיעה בזכויות כגון: חסימת נוף אוויר, פגיעה בפרטיות, יצירת צל תמידי, עומס תחבורתי, שינוי צביון השכונה או עלייה בצפיפות האוכלוסייה.

במקרים מסוימים, ההתנגדויות מוגשות לוועדות התכנון ונדונות בתהליך בירוקרטי ממושך, שיכול לעכב את קבלת היתר הבנייה לזמן רב.

בירוקרטיה ותכנון ממושך

אחת הביקורות המרכזיות על תמ"א 38 – כמו גם על תחום התכנון והבנייה בישראל בכלל – היא ריבוי ההליכים הבירוקרטיים. החל משלב הבקשה להיתר, דרך אישורי ועדות מקומיות ומחוזיות, ועד להליכי רישוי ואישורים נלווים – כל אלה יוצרים לעיתים עיכובים של שנים.

בפועל, יזמים ובעלי דירות נאלצים להתמודד עם חוסר ודאות תכנונית, שינויים במדיניות עירונית, תקנות משתנות ולעיתים גם חוסר תיאום בין מחלקות בתוך הרשויות עצמן.

חוסר מקצועיות ויזמות כושלת

זוהי נקודה רגישה במיוחד עבור דיירים שחוו אכזבות בפרויקטים קודמים. לעיתים, יזמים או קבלנים נכנסים לפרויקטים מבלי שיש להם את הידע, הניסיון או היכולת הכלכלית לנהל את התהליך עד סופו. במקרים אחרים, יזמים מגלים בעיות משפטיות, קונפליקטים עם דיירים או תזרים לקוי – דבר שעלול להוביל להקפאת העבודות ואף לנטישת הפרויקט באמצע הדרך.

בחירה נבונה של יזם מקצועי, איתן פיננסית ובעל ניסיון מוכח בפרויקטים דומים – היא תנאי קריטי להצלחת המהלך.

שינוי מדיניות עירונית

בחלק מהרשויות המקומיות חלה תפנית ביחסן לפרויקטים של תמ"א 38. ישנן עיריות שמגבילות את היקף הפרויקטים, משנות את מדיניות השימור והציפוף או מעניקות עדיפות מובהקת לפרויקטים של פינוי-בינוי רחבי היקף. שינויים אלו משפיעים על היכולת לקדם פרויקט ברמה המקומית, ולעיתים מובילים לעצירת יוזמות שכבר החלו בתכנון.

מחסור בכוח אדם מקצועי

בשוק הבנייה בישראל קיים מחסור מתמשך בעובדים מיומנים – הן במקצועות הביצוע (כגון טפסנים, ברזלנים, רצפים ובנאים), והן במקצועות תכנון וניהול (כגון מנהלי עבודה, מהנדסים, מפקחי בטיחות ומנהלי פרויקטים). מצב זה גורם לכך שפרויקטים רבים מתעכבים בשל חוסר זמינות של צוותים בשטח, קושי בגיוס קבלני משנה, ובעיות בתיאום בין שלבי עבודה שונים.

בנוסף, תחרות על כוח האדם בין פרויקטים גדולים בשוק הציבורי והפרטי עלולה להוביל לנטישת צוותים באמצע עבודה, לדרישה לשכר גבוה יותר מהמתוכנן, ואף לפשרות באיכות הביצוע. בפרויקטים של התחדשות עירונית – בהם הזמן והאמון של הדיירים קריטיים – כל עיכוב עלול ליצור תסכול ולפגוע באמון בין הצדדים.

המחסור מתעצם במיוחד בתקופות של עלייה בביקוש לבנייה (כמו לאחר אישורי מדיניות חדשה או גידול טבעי באוכלוסייה), ובמהלך מצבי חירום שבהם חלק מהעובדים הזרים או מהשטחים אינם זמינים לעבוד באופן רציף. בכך נוצר צוואר בקבוק שמאט את קצב קידום הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38.

תקופות חירום ומצב ביטחוני

מצבי חירום – כמו תקופות לחימה, מתיחות ביטחונית או הנחיות פיקוד העורף – משפיעים באופן ישיר על לוחות הזמנים של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. עבודות בנייה רבות נעצרות זמנית, קבלנים מושכים צוותים מהשטח, חומרי גלם מתעכבים, ולעיתים אף מימון חיצוני נדחה עד להתייצבות המצב. מעבר לכך, ברגעים של אי ודאות ביטחונית כללית, גם גורמי הרישוי והתכנון ברשויות המקומיות עלולים לפעול במתכונת מצומצמת או לפנות משאבים לנושאים דחופים אחרים – דבר שמעכב דיונים, אישורים והחלטות.

תקופות חירום ממושכות עשויות גם להשפיע על התחייבויות חוזיות מול יזמים וקבלנים, לגרור שינויים במחירים ולהקשות על עמידה בלוחות זמנים שנקבעו מראש. במקרים מסוימים, חוזים אף כוללים סעיפים ייחודיים המאפשרים הארכת מועד ביצוע בגין נסיבות כאלה.

למרות יתרונותיה הרבים של תמ"א 38, לא ניתן להתעלם מהקשיים שמלווים פרויקטים מהסוג הזה – בעיקר בתחום האישורים, הבירוקרטיה, ההתנגדויות, המחסור בעובדים והשלכות המצב הביטחוני. פרויקטים רבים מצליחים ומספקים פתרונות מגורים מצוינים, אך הדרך לשם רצופה אתגרים. ליווי משפטי, תכנוני וכלכלי נכון – לצד בחירה נכונה של יזם – עשויים להפוך את תמ"א 38 להזדמנות אמיתית ולא לעיכוב אינסופי.