תמ"א 38/2, הידועה גם כתוכנית הריסה ובנייה מחדש, היא חלק מתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת זו, בניינים ישנים נהרסים ובמקומם נבנים מבנים חדשים, מודרניים ובטוחים יותר. תהליך זה מצריך פינוי זמני של הדיירים, מה שעלול להיות מאתגר במיוחד עבור אוכלוסיית הקשישים. כדי להקל עליהם, נקבעו בחוק זכויות מיוחדות המעניקות להם תמורות והגנות ייחודיות.
הגדרת "קשיש" בתמ"א 38/2
בהקשר של תמ"א 38/2, "קשיש" מוגדר כבעל דירה שגילו 75 ומעלה במועד חתימת העסקה הראשונה בבניין. בנוסף, עליו להתגורר בדירה לפחות שנתיים לפני מועד החתימה. הגדרה זו נועדה להבטיח שהזכויות המיוחדות יינתנו למי שמתגוררים בנכס באופן קבוע וממושך.
זכויות מיוחדות לקשישים בתמ"א 38/2
החוק מעניק לקשישים מספר זכויות ייחודיות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/2:
הצעת חלופות מגורים:
היזם מחויב להציע לקשיש לפחות אחת מהחלופות הבאות:
- מימון מעבר לדיור מוגן: היזם יממן את המעבר לדיור מוגן, כולל תשלומי איזון אם נדרש.
- רכישת דירה חלופית: היזם ירכוש עבור הקשיש דירה חלופית בשווי דומה לדירת התמורה שהיה אמור לקבל בפרויקט.
- תשלום כספי: היזם ישלם לקשיש סכום כסף בשווי דירת התמורה, והקשיש יהיה מחויב להשתמש במרבית הכסף לרכישת דירה אחרת תוך שנה.
חשוב לציין שהיזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע, אך עליו להציע לפחות אחת מהן.
הגנה מפני תביעות:
אם היזם לא הציע לקשיש את אחת מהחלופות המפורטות לעיל, והקשיש מסרב להשתתף בפרויקט, סירובו ייחשב כסביר. במצב זה, לא ניתן יהיה להגיש נגדו תביעה בגין סירובו.
הבדלים בין תמ"א 38/2 לפינוי-בינוי ביחס לקשישים
בעוד שבתמ"א 38/2 ההגדרה של "קשיש" מתייחסת לבני 75 ומעלה, בפרויקטים של פינוי-בינוי ההגדרה מתייחסת לבני 70 ומעלה. בנוסף, בפרויקטים של פינוי-בינוי, היזם מחויב להציע לקשיש לפחות אחת משלוש חלופות:
- דירה קטנה יותר ותשלום כספי: הקשיש יקבל דירה קטנה יותר בפרויקט ותשלום כספי המשלים את ההפרש בשווי.
- שתי דירות קטנות: הקשיש יקבל שתי דירות קטנות בפרויקט, ששוויין הכולל דומה לדירת התמורה המקורית.
- מימון מעבר לדיור מוגן: היזם יממן את המעבר לדיור מוגן, כולל תשלומי איזון אם נדרש.
הבדלים אלו נובעים מהשוני בין סוגי הפרויקטים והיקפם.
חשיבות הייעוץ המשפטי
לאור המורכבות המשפטית והזכויות הייחודיות לקשישים בפרויקטים של תמ"א 38/2, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי. עורך דין המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית יוכל להבטיח שהקשיש יקבל את מלוא הזכויות המגיעות לו וילווה אותו לאורך כל התהליך.
מתי סירוב קשיש לפרויקט ייחשב כסביר?
סוגיה משפטית נוספת שחשוב להכיר בהקשר של קשישים ותמ"א 38/2 היא מתי סירובם להשתתף בפרויקט יוכר כלגיטימי ומוגן בחוק. ככלל, החוק מאפשר לקדם פרויקט של תמ"א 38/2 גם ללא הסכמה מלאה, בתנאי שמושגת הסכמה של לפחות 80% מבעלי הדירות בבניין. עם זאת, עבור קשישים קיימות הגנות מיוחדות המאפשרות להם להתנגד לפרויקט באופן חוקי ומוגן, במקרים שבהם התנגדותם נחשבת סבירה ולגיטימית.
סירוב ייחשב סביר כאשר מתקיימים אחד או יותר מהמצבים הבאים:
- אי-הצעת חלופות נאותות: במידה והיזם לא מציע אף אחת מהחלופות המפורטות לעיל (דיור מוגן, דירה חלופית, או פיצוי כספי הולם), קשיש יכול לסרב לפרויקט באופן מוצדק ולגיטימי.
- קשיי ניידות ובריאות: אם המעבר הכפוי יוצר עבור הקשיש סיכון בריאותי או קושי פיזי משמעותי, ייתכן שסירובו יוכר כסביר על-ידי בית המשפט.
- פגיעה משמעותית באיכות החיים: בית המשפט עשוי להכיר בסירובו של קשיש במקרים שבהם הפרויקט יגרום לו להפסד משמעותי של מרקם החיים החברתי או המשפחתי שאליו הורגל במשך שנים.
חשוב להבין כי בית המשפט או המפקח על המקרקעין יבדקו את הסירוב באופן פרטני ויסודי. לכן מומלץ מאוד לתעד כל תקשורת עם היזם ולשמור על אסמכתאות בנוגע להצעות שהתקבלו והסיבות לסירוב.
הטבות ייחודיות: לא רק חובה אלא גם אינטרס של היזמים
הזכויות הייחודיות שניתנות לקשישים הן לא רק חובה משפטית, אלא גם אינטרס עסקי של היזמים. קשישים הם אוכלוסייה רגישה, והתמודדות לא נכונה עם זכויותיהם עלולה להוביל לעיכובים בפרויקט, התנגדויות ציבוריות ואפילו תביעות משפטיות ארוכות ומסובכות. לכן, מרבית היזמים מעדיפים לפעול בשקיפות ובשיתוף פעולה מלא עם הדיירים הקשישים ולהעניק להם את כל התנאים הדרושים למעבר חלק ונוח לפרויקט החדש.
גישה זאת לא רק מסייעת בשיווק הפרויקט ובהשלמתו המהירה יותר, אלא גם משפרת את תדמיתם של היזמים בעיני הציבור והקהילה המקומית.
המלצות פרקטיות לקשישים בפרויקט תמ"א 38/2
- קבלת ייעוץ משפטי פרטני בשלב מוקדם ככל האפשר.
- התארגנות קבוצתית של דיירים לחיזוק כוח המיקוח.
- תיעוד כל ההסכמות וההבטחות בכתב.
- בחינת כל החלופות המוצעות לעומקן.
- התייחסות לצרכים אישיים והכנסתם להסכם.
הבטחת תנאים ראויים לקשישים במסגרת תמ"א 38/2 אינה רק חובה חוקית, אלא ביטוי לערבות הדדית ואחריות חברתית אמיתית.
המאמר נכתב בלשון זכר מטעמי נוחות בלבד, אך מתייחס לכל המגדרים באופן שווה.
