התחדשות עירונית מציעה הזדמנויות השקעה מעניינות בשוק הנדל"ן הישראלי, אך לא כל הפרויקטים נולדו שווים. בחירה נכונה של פרויקט התחדשות עירונית להשקעה יכולה להניב תשואות מרשימות, בעוד שבחירה שגויה עלולה להסתיים באכזבה ואף בהפסד. במאמר זה נבחן את הקריטריונים המרכזיים שיש לשקול בעת בחירת פרויקט התחדשות עירונית כהשקעה.
מיקום הפרויקט: הגורם המכריע בכל השקעת נדל"ן
כפי שידוע לכל משקיע נדל"ן מנוסה, שלושת הכללים החשובים ביותר בהשקעת נדל"ן הם: מיקום, מיקום ומיקום. כלל זה תקף שבעתיים כשמדובר בפרויקטי התחדשות עירונית:
יתרונות מיקום מרכזי
פרויקטים במיקומים מרכזיים בערים הגדולות (תל אביב, ירושלים, חיפה) או בערי לוויין מבוקשות מספקים ביקוש גבוה יותר להשכרה ומכירה, פוטנציאל להשכרה לטווח קצר במקומות תיירותיים ועלייה מתמדת בערך הנכס לאורך זמן.
אזורים בהתפתחות
לעתים קרובות, ההזדמנויות הטובות ביותר נמצאות באזורים שנמצאים בתהליכי התפתחות: שכונות הגובלות באזורים יוקרתיים, אזורים בהם מתוכננים פרויקטי תשתית משמעותיים כמו תחנות רכבת קלה ומטרו, ואזורים בהם יש תוכניות פיתוח עירוניות מאושרות.
נגישות תחבורתית
בדקו את הנגישות התחבורתית של האזור: קרבה לצירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת או רכבת קלה קיימות או מתוכננות, תדירות קווי אוטובוס וזמני נסיעה למרכזי תעסוקה מרכזיים.
איתנות היזם והקבלן המבצע: המפתח להצלחת הפרויקט
איכות הפרויקט תלויה במידה רבה ביזם ובקבלן המבצע. בדיקה מעמיקה של הגורמים המעורבים חיונית:
ניסיון קודם
בדקו את מספר פרויקטי התחדשות עירונית שהושלמו בהצלחה, ותק בשוק הנדל"ן הישראלי ופרויקטים קודמים שניתן לבקר בהם ולהתרשם מרמת הביצוע.
איתנות פיננסית
בדקו דוחות כספיים של החברה אם מדובר בחברה ציבורית, בררו לגבי ליווי בנקאי לפרויקט וחפשו מידע על תביעות משפטיות או בעיות פיננסיות בעבר.
מוניטין ושביעות רצון דיירים
פנו לדיירים בפרויקטים קודמים של היזם, חפשו סקירות ותגובות ברשתות חברתיות וקבוצות נדל"ן ובדקו אם קיימות תלונות רשמיות נגד היזם או הקבלן.
מצב התכנוני והסטטוטורי: הבטחת ודאות משפטית
אחד האתגרים המרכזיים בפרויקטי התחדשות עירונית הוא המורכבות התכנונית והמשפטית. ודאו שהפרויקט עומד על בסיס איתן:
סטטוס התוכנית
בדקו האם התוכנית מאושרת בוועדה המקומית או המחוזית, האם יש התנגדויות פעילות לתוכנית ומהו לוח הזמנים הצפוי לאישורים הנדרשים.
אחוזי הסכמה של דיירים
בררו כמה אחוזים מהדיירים כבר חתמו על ההסכם, האם יש דיירים המתנגדים באופן פעיל לפרויקט והאם הושג הרוב הדרוש לפי חוק (66% בפינוי-בינוי).
ליווי משפטי
בדקו האם יש עורך דין המייצג את הדיירים, האם נחתם הסכם מפורט עם היזם ומה כולל הסכם השיתוף בין הדיירים.
היבטים כלכליים: חישוב כדאיות ההשקעה
בסופו של דבר, השקעה טובה נמדדת במספרים. ניתוח כלכלי מעמיק יסייע בקבלת החלטה מושכלת:
עלות הרכישה מול ערך צפוי
בחנו מה העלות הנוכחית של דירה בפרויקט, מה הערך הצפוי של הדירה לאחר השלמת הפרויקט ומהי התשואה הצפויה על ההשקעה.
פוטנציאל השכרה
בדקו מהם דמי השכירות הממוצעים באזור, האם יש ביקוש גבוה להשכרה באזור ומה תהיה תשואת השכירות הצפויה.
עלויות תחזוקה
התעניינו מהן דמי הניהול הצפויים בבניין החדש, האם יש מתקנים יקרים לתחזוקה כמו בריכה או חדר כושר ומהי העלות הכוללת של בעלות על הנכס.
איכות תכנון הפרויקט: הבטחת ערך לטווח ארוך
איכות התכנון של הפרויקט משפיעה הן על הביקוש הן על ערך הנכס לטווח ארוך:
תמהיל דירות
בדקו מהו התמהיל המתוכנן של הדירות בפרויקט, האם יש ביקוש לסוג הדירות המוצעות באזור והאם תמהיל הדירות מתאים לקהל היעד באזור.
תכנון אדריכלי
התעניינו מיהו משרד האדריכלים המתכנן את הפרויקט, האם התכנון מודרני ועדכני והאם נלקחו בחשבון שיקולי תחזוקה עתידית.
מפרט טכני
בדקו מהי רמת המפרט הטכני של הדירות, האם המפרט כולל חומרים איכותיים ועמידים והאם כלולים פתרונות חכמים וחסכוניים באנרגיה.
שיקולי זמן וסיכון: הערכת לוח זמנים ריאלי
פרויקטי התחדשות עירונית ידועים במשך הזמן הארוך שלוקח להוציאם מן הכוח אל הפועל:
לוח זמנים צפוי
בררו מהו לוח הזמנים המוערך לפרויקט, האם יש אבני דרך ברורות לפרויקט ומהן הסיבות העיקריות לעיכובים פוטנציאליים.
ניהול סיכונים
התעניינו מהם הסיכונים העיקריים בפרויקט, כיצד היזם מתכנן להתמודד עם סיכונים אלה והאם יש ערבויות או בטחונות להגנה על המשקיעים.
תנאי יציאה
בדקו האם יש תנאים לביטול העסקה אם הפרויקט מתעכב, מה קורה אם הפרויקט לא יוצא לפועל והאם יש קנסות או פיצויים מוסכמים במקרה של עיכובים.
סביבת המגורים: איכות חיים ופוטנציאל לפיתוח עתידי
הסביבה הרחבה יותר של הפרויקט משפיעה על איכות החיים ועל פוטנציאל ההשבחה העתידי:
תשתיות ציבוריות
בחנו מה מצב התשתיות הציבוריות באזור כמו בתי ספר, גני ילדים ופארקים, האם יש תוכניות לשיפור תשתיות אלה והאם הרשות המקומית משקיעה באזור.
אופי השכונה
בדקו מיהי האוכלוסייה הטיפוסית באזור, האם האזור עובר ג'נטריפיקציה והאם יש מגמה חיובית בהתפתחות השכונה.
פיתוח עסקי
התעניינו האם יש מרכזי מסחר קרובים, האם יש תוכניות לפיתוח עסקי באזור והאם צפויה כניסה של עסקים חדשים לאזור.
רשימת בדיקה למשקיע המתעניין בהתחדשות עירונית
בחירת פרויקט התחדשות עירונית להשקעה דורשת בדיקה מעמיקה של מספר היבטים מרכזיים:
בדיקת המיקום והפוטנציאל הגיאוגרפי, נגישות תחבורתית ותוכניות פיתוח עתידיות.
בחינת היזם והקבלן מבחינת איתנות פיננסית, ניסיון קודם ומוניטין.
בדיקת המצב התכנוני כולל סטטוס אישורים, הסכמות דיירים וודאות משפטית.
ביצוע ניתוח כלכלי של עלויות, תשואה צפויה ופוטנציאל השבחה.
בחינת איכות התכנון כולל תמהיל דירות, תכנון אדריכלי ומפרט טכני.
הערכת לוח זמנים וסיכונים כולל עיכובים פוטנציאליים ומנגנוני הגנה.
בדיקת סביבת המגורים כולל תשתיות ציבוריות, אופי השכונה ופיתוח עסקי.
בחירה מושכלת המתבססת על בדיקה יסודית של כל הפרמטרים הללו תגדיל משמעותית את הסיכוי להשקעה מוצלחת בפרויקט התחדשות עירונית. זכרו כי מדובר בהשקעה לטווח בינוני-ארוך, ולכן שווה להשקיע את הזמן והמשאבים הדרושים לבדיקה מקיפה טרם קבלת החלטה.
