שאלות ותשובות בנושא תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)

תמ"א 38/2 היא אחת מהתכניות המרכזיות להתחדשות עירונית בישראל, ומתמקדת בהריסה מלאה של מבנה קיים ובנייה מחודשת במקומו. במאמר זה נרכז תשובות לשאלות נפוצות שעולות מצד דיירים, משקיעים ומתעניינים בפרויקטים של תמ"א 38/2.

מה זה תמ"א 38/2

תמ"א 38/2 היא גרסה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. בניגוד לתמ"א 38/1 (שכוללת חיזוק ותוספות לבניין קיים), תמ"א 38/2 כוללת הריסה מלאה של הבניין ובנייה מחדש – לרוב עם יותר דירות, תקנים מודרניים ושדרוג משמעותי לרמת המגורים.

למה לבחור בתמ"א 38/2 ולא בחיזוק הבניין הקיים (38/1)

• הבניין החדש עומד בסטנדרטים מודרניים של בנייה.
• ניתן לתכנן דירות חדשות מהיסוד, עם מרפסות, חניה ומחסנים.
• התוצאה האדריכלית והטכנית איכותית יותר.
• תהליך התחזוקה בעתיד קל יותר.

מהם שלבי התהליך

ארגון הדיירים ובחירת נציגות

בחירת יזם וחברת פיקוח.

חתימה על הסכמים מול הדיירים.

קידום תכנון והיתרי בנייה.

הריסה מלאה של המבנה.

בנייה מחדש ואכלוס.

האם כל דייר חייב להסכים

לא. החוק קובע כי נדרש רוב של 66% מהדיירים לצורך קידום הפרויקט. עם זאת, מומלץ להגיע להסכמות רחבות ככל הניתן כדי למנוע עיכובים או התנגדויות משפטיות.

מה הדיירים מקבלים בתמורה
דירה חדשה בבניין חדש.

שדרוג שטח הדירה

מרפסת שמש.

חניה פרטית או משותפת
מחסן .

תשתיות חדשות ומערכות מתקדמות.

מי נושא בעלויות

כל העלויות נושאות על היזם – כולל תכנון, היתרים, הריסה, בנייה, דיור חלופי לדיירים לתקופת הביצוע, ועו"ד מטעם הדיירים. בתמורה, היזם מקבל זכויות לבניית דירות נוספות למכירה.

מה עם שכר דירה בזמן הבנייה

היזם נדרש לשלם לדיירים דמי שכירות מלאים לתקופת הפינוי, בהתאם למחירי שוק באזור. לעיתים מצורפים גם דמי מעבר והובלה.

כמה זמן לוקח התהליך

בממוצע, תהליך מלא של תמ"א 38/2 אורך 4–6 שנים – מרגע ההתארגנות ועד הכניסה לדירה החדשה. משך הזמן משתנה לפי העיר, מורכבות הבניין ואופי הוועדות המקומיות.

האם כל בניין מתאים לתמ"א 38/2

לא. יש לבחון:

• מצבו ההנדסי של המבנה.
• זכויות הבנייה הקיימות.
• מגבלות תכנוניות או סביבתיות.
• גודל המגרש והכדאיות הכלכלית ליזם.

האם ניתן לבחור את הדירה החדשה

לרוב כן. הדיירים יכולים להשפיע על מיקום הדירה שלהם בבניין החדש, אך הבחירה נעשית לפי שווי הדירה הקיימת, גודל המשפחה ולעיתים הגרלה פנימית.

תמ"א 38/2 מהווה פתרון כולל ועתידי למבנים ישנים. היא מספקת לדיירים דירות חדשות, תנאי מגורים משופרים, שקט נפשי וערך כלכלי גבוה יותר. עם ליווי מקצועי וניהול שקוף – מדובר באחד הצעדים המשתלמים ביותר להתחדשות עירונית בישראל.