מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים חברה יזמית?
פרויקטים של התחדשות עירונית קורצים להרבה מאוד יזמים צעירים שמנסים את מזלם בענף הנדל”ן, לצד קבלני קולות ומאכרים שפועלים בשטח, בניסיון “לחטוף” פרויקטים, מתוך שיקולים כלכליים בלבד.
לא רק שטובת הדיירים איננה לנגד עיניהם אלא שהם אף עלולים להבטיח תמורות והבטחות סרק, מבלי שיש בידם את היכולת, הניסיון והכלים לקדם פרויקט או לבצע אותו. בכך מסכנים בעלי הנכסים את הדבר היקר ביותר להם – הדירה שבבעלותם ואף עלולים להיקלע לתוך הליכים משפטיים ארוכים ועד להפסדים כבדים.
מצבים כאלו יכולים לקרות גם לכם, אם תתפתו לחתום ליזמים מבלי שבדקתם לפני כן את כל מה שנדרש על מנת להבטיח פרויקט מוצלח.
מה חשוב לשאול במכרז יזמים?
יש לבדוק תחילה מיהו היזם, האם מדובר בחברה מוכרת, האם לחברה צוות עובדים נגיש ומנוסה, מי הם בעלי המניות בחברה והאם הם מתכננים להיכנס לשותפויות עסקיות בפרויקטים עם חברות נוספות.
דעו והכירו היטב את האנשים שמאחורי השמות.
בשלב הבא יש לבחון את החוסן הכלכלי של היזם, דו”חות החברה, אישורים שונים כגון אישור רו”ח ובנק, בדיקת הגבלות מצד הבנקים, חדלות פירעון ועוד.
מומלץ לבחון את מקורות ההכנסה של היזם ולוודא כי הוא יציב כלכלית.
כל אלו ייתנו לכם תמונת מצב אמינה על חוסנה של החברה ויכולתה לבצע פרויקט התחדשות עירונית.
התמורה לדיירים – היזהרו מהבטחות סרק!
היזם שניגש למכרז יבדוק מה ההיתכנות לביצוע הפרויקט, התוכניות החלות על הנכס והרווח היזמי הצפוי ממנו – ובהתאם יוכל להציע לכם תמורות.
ככל, רשויות מקומיות רבות קבעו כיום מסמכי מדיניות המגבילים את תוספת שטח מ”ר לדירה ולכן חשוב לוודא שהיזם בקיא במדיניות המקומיות.
כמו כן, לסוג הפרויקט, תמ”א 38 או פינוי בינוי, יהיו השלכות על התמורות המוצעות.
יש לבחון גם שווי תמורה בדמות חנייה, מחסן, עלייה בקומות, מרפסת ועוד, זאת בנוסף על תוספת ממ”ד כמובן וחיזוק או בנייה מחדש של הבניין כולו.
ניסיון, חוסן ואיתנות
חברה יזמית רצינית בעלת ניסיון תבצע בדיקות לפני שהיא תגיש לדיירים תוכניות והבטחות.
שימו לב שהחברה בודקת טרם הגשת ההצעה את התוכניות הקיימות מול אדריכל, רשויות תכנון ועוד – ורק לאחר מכן מציעה לכם את המסלול הנכון לקידום הפרויקט.
בתוך כך, היזם יציג את ההיתכנות לביצוע הפרויקט לאחר שבדק זאת ולא יציע לכם תמורות בטרם ביצע בדיקה מקיפה.
בכל מקרה אחר, שבו אתם “זוכים” להבטחות סרק – חיזרו ובדקו שוב מי החברה היזמית ומי עומד מאחוריה ואל תתפתו לחתום.
אחרי שהוחלט על היזם המבצע, ורק אז, יתחיל תהליך ניסוח החוזה המשפטי בין היזם לבעלי הנכסים.
כאן יש לבחון בירידה לפרטי פרטים את היכולות הכלכליות והאיתנות הפיננסית של היזם, הערבויות, הביטחונות והמחויבות של כלל הצדדים לביצוע הפרויקט.
ערבויות ובטוחות
פרויקט להתחדשות עירונית אורך מספר שנים ויכול חלילה גם לקרוס יחד עם היזם במהלך השנים, במידה ואין לו את האיתנות הכלכלית והחוסן הנדרשים ליזמים בענף הנדל”ן.
ולכן, אין לבחור או לחתום לחברה יזמית שאיננה מציגה ערבויות ובטוחות לבעלי הנכסים כנדרש בחוק.
יש לבדוק אם אילו בנקים עובדת החברה היזמית, האם אלו מוכנים להעניק לה מימון וליווי, האם היא עומדת בדרישות חוק המכר וכיצד היא מבטיחה שהנכס שלכם נמצא בידיים טובות ובטוחות גם במידה והחברה היזמית קורסת במהלך הפרויקט.
שימו דגש על שאלות כגון, האם היזם מעמיד ערבות חוק מכר בשווי דירה חדשה או מסכים להעמיד ערבות בשווי גבוה יותר.
מהן עילות המימוש לערבות שמוסכמות עליו, האם הוא מציע ערבות מיסים ובאיזה היקף, האם קיימות ערבות רישום, ערבות משלימה וערבות בדק – את כל אלו יש לוודא לפני בחירת יזם וחתימה על הסכמים.
קביעת מפרט
למפרט שיציע היזם יש ערך רב, לא רק מבחינת האדריכלות, העיצוב, חומרי הגלם והחומרים אלא גם מבחינת שווי הנכס.
ככל שהמפרט יהיה איכותי יותר, כך שווי הנכס יעלה.
הדברים נכונים גם לתוכניות ומפרט החלל המשותף לבניין, הכניסה והפיתוח.
לכן, יש לבדוק עם אלו חברות ובעלי מקצוע בתחום עובד היזם, מה טיב המפרט המוצע וכמובן לנהל מו”מ מול היזם, על שיפור ושדרוג המפרט ככל הניתן, בהתחשב גם בכדאיות הכלכלית של היזם.
זכרו כי פרויקט התחדשות עירונית מצליח הוא כזה שכולם “מרווחים” ממנו ומרוצים מהתוצאות.
קראו גם – התחדשות עירונית | חיים מאירוביץ’
כתבות נוספות
