מי ירוויח מהחלופה החדשה לתמ”א 38?
כמה דירות באמת נבנו בישראל בפינוי בינוי ותמ”א 38?
דו”ח הרשות הלאומית להתחדשות עירונית 2017 שמתפרסם היום, חושף את הנתונים, הערים ומצב ההתחדשות העירונית בארץ בשנים האחרונות. כל המספרים בכתבה הבאה.
קראו גם: התחדשות עירונית בתל אביב
דו”ח לשנת 2017 שערכו עינת גנון, סמנכ”לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2017 ודוד רוטר, מנהל תחום קידום מדיניות ואשר אושר היום לפרסום, חושף את הנתונים והמספרים שמאחורי פעילות הרשות. על פי הדו”ח תקציבי הרשות לשנת 2017 עמדו על 80 מיליון שקל, עלייה של 6 מיליון שקלים לעומת השנה הקודמת אולם רק 79% מתקציב זה נוצל על ידי הרשות. עוד עולה מהדו”ח כי המשרד עשה שימוש בתקציב למימון תוכנית מיתאר שכונתיות להתחדשות עירונית, מימון תכנון מפורט לרשויות המקומיות, בדיקת היתכנות למתחמים, הפעלת מינהלות עירונית ותשלום משכוות לעובדי המינהלות, לרבות הכשרת מבנה המשרדי עבור העיריות.
תוספת של 130,00 יח”ד בתוכניות מיתאר שכונתיות
מהדו”ח עולה כי 29 תוכניות מתאר שכונתיות נמצאות בהליכי תכנון. מדובר בתוספת של 130,000 יח”ד. כמו כן, החל טיפול ב-72 מתחמים במסלולי רשויות מקומיות ומיסוי, כאשר 50,072 יח”ד חדשות מיועדות להבנות במתחמים אלו ו- 39,438 יח”ד תוספתיות.
בפועל אושרו 23 תוכניות כאמור, הכוללות 8,182 יח”ד חדשות ו- 6,320 יח”ד תוספתיות. עוד עולה כי החלה בנייתן של 12,682 יח”ד, מתוכן 2,699 בפינוי בינוי ו-9,983 בתמ”א 38. בהליכים סטטוטוריים לתוכניות מפורטות, נמצאות 93 מתחמים בתכנון ועד לסוף 2017 אושרו כ-156 תוכניות, הכוללות 57,284 יח”ד חדשות ו-42,102 יח”ד תוספתיות. על פי המידע של הרשות, מדובר ב- 10,226 יח”ד שקיבלו היתרי בנייה לפינוי בינוי ב-44 מתחמים וב- 43,654 יח”ד שקיבלו היתרי בנייה בתמ”א 38, ב- 2,237 מבנים.
עלייה בפינוי בינוי ותמ”א 38 – הריסה ובנייה מחדש
על פי נתוני הרשות, בשנת 2010 עמדו מספר יח”ד שניתנו להן היתר בנייה בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ”א 38, על 843, כאשר במהלך השנים חלה עלייה ששיאה בשנת 2016 עם 12,037 יח”ד. לעומת זאת בין השנים 2016-2017 כמעט ולא הוצאו היתרי בנייה והם עמדו בשנת 2017 על 12,652. עוד עולה כי החל משנת 2015 נרשמה התמתנות בתמ”א 38 לעומת המשך עלייה שרשמו פרויקטים לפינוי בינוי.
צפו – פרויקטים חדשים בתל אביב
בין השנים 2015-2017 אוכלסו 8,212 יח”ד במסלול חיזוק ועיבוי לעומת 3,649 בהריסה ובנייה מחדש. בשנת 2017 חל שינוי במגמה זו ואוכלסו 1,707 יח”ד בהריסה ובנייה מחדש ו- 2,204 במסלול חיזוק ועיבוי.
קריית אונו מובילה בהתחדשות עירונית
תל אביב היא העיר שבה אושרו מרבית תוכנית פינוי בינוי, כאשר עד סוף שנת 2017 אושרו 5,748 יח”ד. אחריה חיפה עם 4,428 יח”ד שאושרו, ירושלים עם 4,085 ובתחתית הטבלה, אשדוד, קריית אונו ונתניה עם כ- 2500 יח”ד כל אחת. יחד עם זאת, ביחס לגודל האוכלוסיה, קריית אונו ואחריה יהוד-מונסון, מובילות באישור יח”ד בתוכניות להתחדשות עירונית. בשורה התחתונה- תל אביב, קריית אונו, יהוד-מונסון וחיפה הן הערים שקידמו את ההתחדשות העירונית ביתר שאת ואילו את הטבלה סוגרות רחובות, פתח תקווה, נהריה ורמת השרון.
בעקבות פרסום הנתונים, אומר ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, כי: “על המדינה להעניק תמריצים מפליגים מספיק ליזמים בשוק הפרטי כדי שפרויקטים של חיזוק מבנים באזורים המועדים לרעידות אדמה יהיו כלכליים עבורם . במצב של היום ערכי הקרקע בפריפריה נמוכים מידי לתהליכי התחדשות עירונית. הרשויות המקומיות והתושבים המפוחדים מהעתיד משוועים לתכניות לחיזוק ומיגון הבניינים המתפוררים שלהם אך ללא תמריצים מתאימים, יזמים לא יגיעו. הדרך הנכונה לעשות זאת יכולה להתבצע בשני אופנים: אישור מידי של תכניות פינוי בינוי המאפשרות לא רק התמקדות בבניין, אלא בשכונה עצמה כלומר , בתי ספר, גני ילדים , מוסדות ציבור, פארקים וחניות תוך הנחה משמעותית במיסים הנגבים. שנית – הסתת משאבים מתכנית מחיר למשתכן לטובת חיזוק מבנים , כלומר ההגרלות של הזכאות תהיינה על דירות בהתחדשות עירונית בלבד. במקום שהמדינה תמכור קרקע בהנחה ליזמים, תיתן צ’ק לרוכשי דירה בפרויקט של תמ”א 38 או פינוי בינוי בפריפריה באמצעות העברת התקציב ליזם בפריפריה המבצע שם התחדשות עירונית”.
חיים מאירוביץ’ מנכ”ל ובעלים של חברת מאירוביץ’- גלנור, ציין כי: “בחציון הראשון של השנה הנוכחית אושרו תכניות לבניית 4,639 דירות במסגרת פינוי-בינוי כולן מתרכזות במחוז המרכז וירושלים. בשאר האזורים לא אושרה אפילו תכנית אחת. עובדה זו, מנציחה ומייצגת בעיה רחבה שמתחילה קודם כל במדיניות הממשלה. שכונות רבות ולא מעט מבנים באזורי הפריפריה זקוקים להתחדשות מבחינה ויזואלית ומבחינה ביטחונית ובטיחותית, שכן במצב של רעידת אדמה או סיכון בטחוני דוגמת התקפת טילים, לא ישמשו מגן ראוי לדיירים. עם זאת, עבור אוכלוסייה המתגוררת ביישובי הפריפריה, ההתחדשות העירונית היא גם הזדמנות חד פעמית לשינוי של תנאי מחייה, להתחדשות, לשדרוג ושיפור מצב כלכלי. דווקא באזורים אלו הממשלה מסבסדת בעיקר פרויקטים של מחיר למשתכן ולא נותנת מענה למרכזי הערים או השכונות הוותיקות שמשוועים להתחדש. גם היזמים ממקדים את עיקר פעילותם במרכז הארץ בגלל הרווח הכלכלי הגבוה יחסית לפריפריה, כיוון שקיימת תמיכה של הרשויות וגם ניתן להגיע לשיתוף פעולה מלא עם הדיירים. הצורך הגובר של הפריפריה בהתחדשות דורש למשוך את היזמים לשם. הרשות להתחדשות עירונית צריכה לעודד בניית פרויקט התחדשות עירונית בפריפריה מהלך הכולל ליווי ותמיכה ביזמים, בעיריות וברשויות המקומיות כגון מתן זכויות בנייה במרכז ליזמים הבונים בפריפריה, מתן תמריצים או הענקת מכפלות גבוהות ממה שניתן בכדי שתהיה כדאיות כלכלית. על הממשלה להתמקד באזורים המרוחקים מהמרכז בהם מתגוררות אוכלוסיות חלשות במבנים משנות ה- 50 הנמצאים במצב תחזוקה רעוע . מצבה הכלכלי של האוכלוסייה במקומות אלו לא מאפשר להם לרכוש בית חדש או לשפץ את הבית הקיים. זאת מכיוון שהבניה החדשה דלילה מאד ומחירי הנכסים בפרויקטים החדשים, גבוהים מאד ביחס לבניה הישנה והוותיקה”.
איל הנדלר , יו”ר קבוצת כנען, העוסקת בייזום מתחמי פינוי בינוי: “אני מברך על ההתקדמות שעשתה הרשות להתחדשות עירונית בתחום אך צר לי שזוהי התקדמות איטית מאוד וחלקית מידי. ברור שברמה הלאומית בכלל וברמה האורבנית בפרט עדיף תמיד לקדם פינוי בינוי לעומת תמ”א 38, מאחר ופינוי בינוי זה משהו הרבה יותר כוללני שלם ובריא לקהילה ולעיר. אבל על מנת לקדם באופן מיטבי את תהליכי פינוי בינוי, חייבת המדינה להפקיע את כל הסמכויות לקידום תהליכי פינוי בינוי מהועדות המקומיות ולהשאירן רק בועדה המחוזית תוך הגבלה של לוחות זמנים ללא יותר משנתיים מאז הגשת הבקשה הראשונה ועד לאישור התב”ע. הועדה המחוזית והמקומית מייצגות שתי תפיסות עולם שונות ונמצאות בעצם במצב של ניגוד העניינים. רצונות העירייה בדרך כלל לא תואמים את האג’נדה התכנונית של הועדה המחוזית. אם לא נפקיע את הסמכויות מהועדה המקומית, נישאר במצב שבו יקח לפרויקטים לצאת לפועל 8 שנים ויותר. במקום שנתיים לכל היותר”.
יהודה כתב יו”ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים: “אני שמח לראות את הנתונים המעודדים שמפרסמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לפיהם מחצית מהדירות שבנייתן אושרה בפרויקטים של פינוי בינוי, הן בעיר בת ים. אישור של 2,219 דירות בהחלט מעודד בעיקר לעיר בת ים בה עתודות הקרקע לבניה הן מועטות והאפשרות היחידה לפתח את העיר עם בניה חדשה היא באמצעות בניה לגובה בפרויקטים של התחדשות עירונית. אך עם זאת, צריך לזכור כי מדובר על טיפה בים. נתונים אלה מתקבלים אחרי שנים רבות וארוכות של המתנה לאישור המיוחל ואני חייב לציין כי הדרך עד הוצאת היתר הבניה היא עדיין ארוכה. אישור התוכנית לא מעיד על בניה בפועל. תכניות אלו אשר יועברו לוועדות המקומיות עלולות להמתין עוד זמן לא מבוטל להוצאת היתר הבניה. כולי תקווה שהוועדות המקומיות לא יעכבו את הוצאת ההיתרים ויוצאו אותם בהקדם כך שניתן יהיה להוציא לפועל את התוכניות ולהתחיל בתהליך הבניה”.
ארז כהן, לשעבר יו”ר לשכת שמאי המקרקעין: “לצערי איני מתרשם מהנתונים של הרשות להתחדשות עירונית. בפועל ההתקדמות נישתית ואיטית והדגש של כחלון וגלנט ממשיך להיות על מחיר למשתכן וזוהי טעות אסטרטגית שהביאה בשנתיים האחרונות לירידה בהתחלות הבנייה. רק “פריוריטי” של הדרג המיניסטריאלי יביא לפריצת דרך ובינתיים, למרבה הצער, זה לא קורה”.
יהודה הרציג, הרציג נדלן: “קיימת עדיין בעייה קשה ביותר של הרגולציה והליכי אישור ממושכים ביותר. נסיון העבר מלמד שפינוי בינוי עלול לעיתים להמשך עד עשרות שנים. על כן אני רואה, למרות הנתונים המראים עלייה בהיתרים לפינוי בינוי, דווקא בתמא 38 ובמיוחד תמא 38/2 פתרון אסטרטגי שיכול להיות זמין בהרבה ולדעתי על הרשות להתחדשות עירונית לטפח אותו ובד בבד לדאוג ותקציבים נאותים לתשתיות משלימות. וקיימת נקודת תורפה שהרשות איננה מתייחסת אליה כלל: היכן כל ערי הפיתוח בנושא ההתחדשות העירונית? מדוע היא ממשיכה להתמרכז רק במדינת תל אביב, חיפה וירושלים ולא בגליל ובנגב?”
שמאי המקרקעין גיל מעין, מנכ”ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן, הוסיף כי: “אנו רואים שורה של מתחמי תעסוקה במרכז שאושרו בהם תוכניות שיסייעו להשביח אותם משמעותית במסגרת התחדשות עירונית, כאשר מה שמניע ומאפשר את הפיתוח הזה הוא הביקוש הקיים מלכתחילה, מחירי השכירות ושיעור האכלוס. התחדשות עירונית של מתחמי תעסוקה במרכז תביא לכך שתושבי הערים המרוחקות יותר יצטרכו להמשיך ולבלות שעות בפקקים, שכן אזורי תעסוקה פריפריאליים יותר יתקשו להתחרות בהם. על המדינה לשים דגש על התחדשות עירונית של אזורי משרדים ותעשייה לא פחות מאשר מגורים, הואיל ומרכזים אלה יוכלו להגדיל את הכנסות העיר ולאפשר לתושבים לעבוד בקרבה למקום המגורים, דבר שישרת הן את תחום הדיור והתושבים עצמם והן את הרשות שתשיג הכנסות נוספות שיסייעו לה לתמוך באוכלוסייה הגדלה”.
טלי חדד, סמנכ”ל חסין אש תעשיות: “דווקא בנקודת הזמן הקריטית הזאת, בשמונתה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית ויש יותר מודעות ויותר היתרים, שומה על מקבלי ההחלטות לתת את הדעת לא רק ל”כמות”, אלא גם לאיכות הבנייה, החל ממעבר לבלוק קרמי ועמיד, כמקובל בכל העולם וכלה בטכנולוגיות בנייה משופרות. אם לא ייעשו זאת, נצטרך, לצערי, בעוד 20-30 שנה לבצע שוב התחדשות עירונית”
