איך תקדמו בהצלחה פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם?

כיצד תקדמו בהצלחה פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם?

מה ההבדל בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2, כיצד לבחור נציגות דיירים, מדוע ליווי משפטי הוא קריטי ואיך תבחרו את היזם? המדריך המלא לדיירים.

מאת: היזם והקבלן חיים מאירוביץ’

אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית השתלט על זירת הנדל”ן בארץ, מהפריפריה ועד למרכז יזמים ורשויות מקדמים פרויקטי התחדשות עירונית. הסיבה העיקרית לתנופה בהתחדשות הינה מחסור בקרקעות לבנייה, בעיקר במרכזי ערים לצד הצורך של מציאת פתרונות מגורים. נוסף לכך, המודעות ההולכת וגוברת של רשויות, יזמים ודיירים לצורך בחיזוק מבנים מביאה לפריחת התחום. למרות ההתעוררות הגדולה, תחום ההתחדשות העירונית עדיין אינו מוסדר בצורה מלאה ועל כן, כדיירים שמחליטים לצאת בפרויקט מסוג זה, מומלץ לחקור ולהבין כיצד ניתן לחדש ולחזק נכס בצורה הטובה ביותר.
קראו גם: התחדשות עירונית בתל אביב

תחילה, חשוב להבין למה אתם נכנסים ומה יידרש מכם כדיירים בפרויקט תמ”א 1/38. מדובר בתכנית מתאר ארצית המעניקה זכויות בנייה נוספות כנגד ביצוע עבודות חיזוק של מבנה נגד רעידות אדמה. במסגרתה, מעבר לחיזוק המבנים היזם משדרג את הנכס ואת כלל המערכות שלו: הוספת מעליות, בניית ממ”ד בכל דירה, חניות, הגדלת שטח הדירות, הוספת מרפסות ועוד.

בכדי לייצר כדאיות ליזם בתמ”א 38, הוא מקבל זכויות בנייה חדשות לבניין אשר מעניקות לו היתר להוספת דירות חדשות אותן יוציא לשיווק.

אם אתם דיירים בבניין שזקוק לתמ”א 38, כך תעשו זאת נכון

נציגות דיירים: העבודה מול הרשויות והיזם עשויה להתגלות כארוכה ולא תמיד פשוטה. מומלץ לבחור נציגות שתוסמך לייצג את האינטרסים של הדיירים מול כלל הגורמים המקצועיים בתהליך קידום הפרויקט. נציגי הדיירים באופן טבעי ייצגו את האינטרסים, הציפיות והצרכים של בעלי הדירות ועל כן, חשוב לבחור את האנשים המתאימים ביותר. חשוב לזכור כי נציגות פעילה הינה גורם משמעותי להצלחת פרויקטי התחדשות עירונית. בעבר לכך, מומלץ לבחור באנשים שמבינים קצת בתחום הנדל”ן ובעלי קישורים למשא ומתן קואופרטיבי.

אנשי מקצוע נוספים: בחירת ליווי בנקאי ומשפטי משמעותית להצלחת התהליך. בעבודה מול יזם לביצוע פרויקט תמ”א 38 נדרש ליווי משפטי לדיירים על ידי עורך דין מנוסה המתמחה בתחום המקרקעין ובתחום התחדשות עירונית ותמ”א 38 בפרט עם דגש על יכולות קואופרטיביות. זוהי עסקה מורכבת ודיירים שאינם בקיאים בחוקים, תקנות ותהליכי התכנון של תמ”א 38 עלולים להיפגע מהסכם עם חברה יזמית. במסגרת ליווי בנקאי של פרויקטים מסוג זה, הבנק המלווה פותח חשבון מיוחד של הפרויקט כדי לשלוט בהוצאות ובכך הופך כביכול לסוג של שותף בפרויקט. הליווי הבנקאי מעניק לדיירים שקט נפשי כיוון שהחלטת הבנק להעניק ליזם מימון הינו ערובה לכך שהבחירה ביזם היא נכונה. הבנק המלווה בודק את זהות היזם, המאזן והתזרים, הדו”חות הכלכליים ולבסוף מזרים את המימון לפרויקט. גם בליווי בנקאי, חשוב לבחור בנק שמתמחה בתחום בכדי להבטיח לדיירים שהפרויקט יתקדם כמתוכנן.

בחירת החברה היזמית: מתוך ריבוי החברות היזמיות והקבלנים הפועלים בתחום בשנים האחרונות, חשוב לבחור בקפידה את אנשי המקצוע. כמו בכל עבודה בה תשכרו את שירותיו של בעל עסק, בפרויקט התחדשות עירונית על פי כמה וכמה מומלץ לבחון את הניסיון המקצועי שלו. תחום התמ”א 38 דורש התמחות מיוחדת ולא כל יזם שבונה פרויקטים “רגילים” יוכל לבצע את הפרויקט בצורה האולטימטיבית ולהבין את צרכי בעלי הדירות , ההתקשרות עם הרשויות והטכניקות בפרויקטים מסוג זה. בדקו האם היזם ביצע פרויקטי התחדשות עירונית, מה הניסיון שלו בתחום הנדל”ני ועד כמה הוא מקצועי. גם ליחסי אנוש וסבלנות מול הדיירים יש חשיבות רבה. אל תחששו לבקש חוות דעת מדיירים בפרויקטים שהיו תחת אחריותו בעבר. גם לכוח הפיננסי של היזם יש מקום בתהליך, פרויקט תמ”א 38 הינו מורכב והיזם נדרש להעמיד בטוחות כספיות כדי לקדם ולבנות .  חשוב לבחון את האיתנות הפיננסית של החברה היזמית בכדי לדעת האם היא תוכל להמשיך בפרויקט בכל שלב.

תמ”א 38/1 או תמ”א 38/2: על פי התכנית הראשונית, ניתן היה אך ורק לחזק את המבנה הקיים ולהוסיף לו זכויות בהתאם למה שמקנה התמ”א –  עד שתי קומות (כיום מכונה תמ”א 38/1). התכנית לא עוררה מספיק ביקוש ולא התאימה לכל בניין והוחלט לקדם תיקון לחוק. כך “יצאה לאור” תמ”א 38/2  – הריסה ובניה מחדש. במסגרתה ניתן לנצל יותר זכויות בניה משתי התכניות על הקרקע – התמ”א והתב”ע, מה שהופך פרויקטים רבים כיום לכלכליים יותר עבור יזמים.

כאשר מתחילים בתהליך של תמ”א 38, חשוב להבין איזו תכנית הכי כדאית לכם כדיירים וגם מה מאפשרת תכנית בניין עיר באזור בו ממוקם הבניין. ישנם יתרונות וחסרונות לכל אחת מהתכניות ביניהן, העובדה כי תמ”א 38/1 לא תתאים לכל בניין שכן בבניינים ישנים, בעלי מיעוט ניכר של דירות ליזם לא תהיה כדאיות כלכלית לקדם פרויקט כמו בתמ”א 38/2. מנגד, בתמ”א 38/1 בדרך כלל הרשות המקומית תיתן היתר בניה מהר יותר מתהליך של תמ”א 38/2 ולכן יתחיל ויסתיים מהר יותר. בנוסף, מצד הדיירים קיים הבדל משמעותי בין התכניות הנוגע לאיכות החיים, אותו צריך לשקול בעיקר בנוגע לתקופת הבנייה.  בהליך 1 דיירים יחיו בדירותיהם במהלך הבניה ויאלצו לסבול בזמן שהם חיים פשוטו כמשמעו באתר בניה, בעוד שבהליך 2 עוברים הדיירים על חשבונו של היזם בד”כ להתגורר בשכירות, לתקופת הבניה לדיור חלופי השווה ברמתו לפחות לדירה בה גרו. על נציגות הדיירים לקבל החלטה איזו מהתכניות היא המתאימה ביותר עבור הדיירים.

מעורבות בתהליך: המעורבות של הדיירים מתחילה מתחקור החברה היזמית בכל הנוגע להיכרות והניסיון בעבודה מול מערכות התכנון בעיר הפרויקט. ניסיון קודם מול הגורמים התכנוניים ברשות המקומית מקנות ליזם יכולת קידום מהירה ומקצועית יותר בהוצאת הפרויקט לפועל. גם למפרט הטכני, התוכניות האדריכליות וכלל השדרוגים יש מקום בקבלת ההחלטות בנוגע לבחירת השלבים לאורך כל התהליך. לוחות זמנים הם אלמנט חשוב מאוד עליו נציגות הדיירים חייבת לשים לב. הסכם תמ”א 38 חייב לכלול ולהתייחס ללוחות הזמנים, החל מהזמנים לתכנון הפרויקט מול גורמי התכנון, עבודות הבנייה, מכירת הדירות החדשות רישום מחודש בטאבו ועוד.

הכותב הינו היזם והקבלן חיים מאירוביץ’- מנכ”ל ובעלים מאירוביץ’ – גלנור הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית, חבר בוועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות בוני הארץ, חבר הנהלה בארגון הקבלנים של מחוז דן.

צפו – פרויקטים חדשים בתל אביב