בכירים בענף נגד הצעת החוק להקצאת 25% מתוספת הבנייה לשטחי ציבור
בכירים בענף נגד הצעת החוק להקצאת 25% מתוספת הבנייה לשטחי ציבור
בכירים בענף הנדל”ן מודאגים מאישורה של הצעת החוק להקצאת שטח פרטי לטובת הרשויות המקומיות בפרויקטי התחדשות עירונית, אשר עברה בקריאה ראשונה בכנסת: “אם ההצעה תאושר היא תגרום לירידה בהתחלות בנייה”.
קראו גם: התחדשות עירונית בתל אביב
השבוע עברה בקריאה ראשונה בכנסת הצעה לתיקון חוק התכנון והבניה לפיה יוקצו לטובת הרשויות המקומיות 25% מתוספת הבניה בפרויקטי התחדשות עירונית. משרד האוצר ומשרד המשפטים מקדמים את ההצעה מספר חודשים והיא נמצאת כרגע בדיונים בוועדת הפנים של הכנסת כחלק מחוק ההסדרים. על פי ההצעה, את השטחים שיוקצו לטובת הרשות המקומית, תוכל הרשות לייעד עבור מבנים שישרתו את צרכי הציבור, כדוגמת בתי ספר, גנים, מרכזים ציבוריים ועוד.
הצעת החוק המדוברת הינה חלק מתיקון “קומה ציבורית” לחוק התכנון והבניה והיא הוצעה כפתרון לצורך בתוספת מוסדות ציבור שנוצר כתוצאה מעליית מספר התושבים בערים בהן נבנים פרויקטי פינוי בינוי ותמ”א 38, והיעדר קרקע להקמתם. מטרתה של ההצעה לתיקון החוק היא להתמודד עם צורך בסיסי של קידום ההתחדשות העירונית, שאחד החסמים שעומדים בפני יישומה היא החשש של ראשי הרשויות מהמחסור במבנים ציבוריים עבור אותם דיירים שיתווספו לשכונות המתחדשות.
עו”ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה, נדל”ן והתחדשות עירונית, מסביר כי: “הצעת החוק באה לטפל בשאלה מהותית ביותר הנוגעת להפקעות מקרקעין. החוק הקיים עדיין מצוי בעולם בו שטחי ציבור מצויים לצד שטחי הבניה והפרשות קרקע לצרכי ציבור במסגרת תכניות בניין עיר באו כהפרשות שטחים למגרשים נפרדים ממגרשי הבניה, שמועברים לרשות. בעידן היום צפה ביתר שאת סוגיית עירוב שימושים והמטרה הינה לאפשר הקצאת שטחים לצרכי ציבור בתוך מגרשי הבניה כדוגמת הקצאת שטחים לגני ילדים ובתי כנסת בתוך מגרשים, למגורים או תעסוקה וכדו’. כבר בשנים האחרונות החלו פועלות רשויות בצורה יצירתית לבקש שטחי ציבור במגרשים, כגון דרישות להקצאת חניה ציבורית, דרישת עיריית תל אביב להפרשת שטח בעת אישור פינוי בינוי ותמ”א 38 בהיקפים גדולים ועוד, והצעת החוק מתייחסת למקרים אלו, עם זאת הנושא מעלה שאלות מאד מורכבות שכן מדובר למעשה לא רק בהפשרת שטח אלא גם בבניה ממש ומערכת יחסים עתידית עם יתר בעלי הזכויות בבניין, על כל המשמעות הכספית הנוגעת לכך, מימון העלות, היקף השטחים, היטל ההשבחה ועו”ד”.
יושב ראש ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת- ים, יהודה כתב מתייחס להצעת החוק המבקשת לקבוע כי 25% מתוספת הבנייה בפרויקטי התחדשות עירונית, תוקצה לטובת שימוש ציבורי ויהיה בבעלות הרשות המקומית, ואומר כי: “מעבר לכך שלהצעת החוק יש השלכות תכנוניות , קנייניות ומיסויות. לקביעה של החוק כי היזם צריך להקצות 25% מתוספת הבנייה, אני מתנגד. אני מאמין שאם הצעת החוק תעבור ותאושר היא תגרום לירידה בהתחלות בניה, תיצור חוסר כדאיות כלכלית שתביא לכך שפחות יזמים יקדמו פרויקטים, דבר שיקטין משמעותית את היקף יחידות הדיור החדשות. אין ספק שיש למצוא פתרון למחסור בשטחים ציבוריים במרכזי ערים ובאזורי מגורים חדשים כמו גם לפיתוח שאר התשתיות העירוניות הדרושות במסגרת תכניות להגדלת יחידות הדיור וקליטה של תושבים חדשים. משרד האוצר רוצה לעשות שימוש יעיל בקרקע באמצעות שילוב מתחמי תעסוקה, מסחר, פנאי וחינוך בפרויקטים למגורים ואני מאמין בכך וחושב כי זו אחריותן של הרשויות המקומיות וזאת במסגרת אישור תכניות עם ערוב שימושים, הווה אומר מגורים, מסחר ותעסוקה במסגרת אותה תכנית”.
חיים מאירוביץ’, בעלים ומנכ”ל קבוצת מאירוביץ’- גלנור מתייחס לנושא, ואומר כי: “הקשיים העיקריים בקידום פרויקטי התחדשות עירונית הם המחסור במדיניות מוסדרת וחד משמעית והעובדה שהתהליך הינו ארוך ומייגע אל מול הוועדות המקומיות שמושכות את קבלת ההחלטות. עכשיו, בנוסף לכל הקשיים המלווים את היזם מאיים להצטרף קושי נוסף שעלול לפגוע ביזמים ובבעלי הדירות. העירייה בעצם מרוויחה משני הכיוונים, היזמים ישלמו לעירייה היטל השבחה, יתקבלו יותר זכויות בניה שישרתו אותה ויקצו לה את השטח, ובנוסף העירייה תקבל את השטח בחינם. הדיירים מצדם, חוששים ובצדק, כי התיקון המוצע יפגע בתמורה לה הם זכאים כבעלי הדירות. חשוב להבין כי בנוסף, מדובר בעלות בניה נוספת שאין תמורה ורווח בעדה וכמו כן, דרישה של הון עצמי וריביות נוספות שהבנק ידרוש מהקבלן עבור הבניה של הנכס הציבורי המדובר. המצב הזה יוצר גם קושי של היזם למכור דירות ולירידת מחירי הדירות בפרויקטים מסוג זה שכן, לקוחות שלא ירצו לרכוש דירה בבניין שיחלוק את שטחו עם מבנה שטח ציבורי. לפי דעתי, הפתרון היחיד הוא ליצור מצב שבמידה וייפנו מספר בניינים יחדיו רק אז יהיה ניתן להקציב שטח לטובת העירייה כאשר הכניסה לשטח ציבורי תהיה נפרדת מהכניסה לבניין ולא תפריע לכלל הדיירים”.
עו”ד רן בראז, שותף במשרד לוי טילר ושות’ ומייצג בעלי דירות ויזמים בהתחדשות עירונית: “אחד החסמים המרכזיים בקידום פרויקט לפי תמ”א 38 היה ונותר הקושי לגבש הסכמות מול הדיירים. ריבוי הצדדים המעורבים, האינטרסים המנוגדים, מורכבות הפרויקט, האמוציות והחששות, גורמים לריבוי מחלוקות, להיעדר יכולת לגבש הסכמה ומונעים בפועל את קידום הפרויקטים. ומה עושה המחוקק? מציע להוסיף עוד שמן למדורה. על מנת להפיס את דעתם של ראשי הרשויות יחויבו הדיירים לקבל לחיקם “שכנים חדשים” בדמותן של מטלות ציבוריות”
“לטעמי, מדובר בניסיון שמועד מראש לכישלון. הדרישה לקומה ציבורית תגביר עוד יותר את המחלוקות בין הדיירים לבין עצמם, בין הדיירים ליזמים, בין היזמים לרשויות ובין הרשויות לדיירים. בפועל, תייצר הקומה הציבורית חסם שלא ניתן יהיה לצלוח אותו, תצמצם עוד יותר את מספרם של הפרויקטים שייצאו אל הפועל ועל ידי כך תוביל להחטאת המטרה לשמה נועדה התוכנית – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.”
עו”ד זיו גרומן, בעל משרד המתמחה בהתחדשות עירונית, המייצג חברות יזמיות ובעלי דירות: מדובר בהצעת חוק הזויה, שאם היא תעבור זו תהיה בכייה לדורות. הרי אחד היעדים של הממשלה הוא להוזיל את מחירי הדירות. איך מוזילים את מחירי הדירות? מגדילים היצע, פשוט מאוד. ואת זה ניתן לעשות רק דרך התחדשות עירונית. אז מה עושה המדינה? במקום לעודד הגדלת דירות, היא שמה מקלות בגלגלים של היזמים ושל בעלי הדירות גם יחד. הרי ככל שהצעה כזאת תעבור, לא יהיו פרויקטים של התחדשות עירונית, חד משמעית!.
“אם נניח שיש לי בניין של 1000 מ”ר ואני יכול, על פי התוכנית הקיימת, לבנות 2,500 מ”ר. המשמעות היא שאני צריך להצע לבעלי הדירות חצי מזה, כלומר 1,250 מ”ר, כי ככה עושים בעסקת קומבינציה. לפי ההצעה, אני צריך להוריד כ- 350 מ”ר לטובת צרכי ציבור, מה שהופך את הפרויקט ללא כלכלי, אלא אם אני נותן לדיירים פחות ממה שיש להם היום. זה הרי אבסורד. איזה דייר יסכים לקבל דירה יותר קטנה ממה שיש לו היום ועוד עם שטחים ציבוריים. ההצעה הזו היא ברמה של מחדל .
“אני מבין את הצורך של הרשויות המקומיות בשטחי ציבור, אבל את המענה הזה צריך לתת במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, שבהם הורסים הרבה בניינים ולא בניין אחד כמו שנעשה בתמ”א 38, וגם זה בסייגים רבים. חוץ מזה, לא בכל מקום צריך לבנות מוסדות ציבור. יש מקומות שכבר יש מוסדות כאלה למכביר, אז למה להעמיס עוד”?
עו”ד חגי שבתאי, מומחה לתכנון ובניה ודיני מינהל: “הצעת החוק הזו מבקשת לתת מענה לצרכים העירוניים של תושבים בכרך אורבני צפוף, שאין בו עתודות קרקע פנויות. מדובר על חלק מתפיסה אורבנית של עירוב שימושים, אותה קל להמחיש באמצעות דוגמת המגדל: הילדים ילמדו בקומה שניה, ההורים ישתו קפה של בוקר בקומה הראשונה, יעלו לחדר הכושר בקומה חמישית, משם למשרד בקומה 12, ובסוף היום ייפגשו בדירת המגורים בקומה 20. בין לבין יבקרו אצל הסבים והסבתות בדיור המוגן בקומה 25, ישחקו בחדרי המשחקים בקומה 16 וכדומה. לא עוד תפיסה של הפרדת שימושים, אלא ניסיון לשלב שימושים שונים במרחב עירוני אורבני צפוף, המאפשר את מלוא מעגל החיים בסביבת הליכה זה מזה, וחיות בכל שעות היממה.”
“כפי שניתן לראות מדיוני הוועדה, עולות סוגיות של תכנון, קניין ושילוב השימושים – סוגי השימושים הציבוריים והתאמתם לסביבה ולהיקף המתחם, כאשר יש דיון עמוק האם להשאיר רשימת שימושים ציבוריים “פתוחה” או “סגורה” לשיקול דעת מוסדות התכנון הדנים בתכניות מסוג זה.”
