הקיפאון מעמיק

הקיפאון מעמיק: ירידה של 22% בדירות שנרכשו

שפל היסטורי של 46% ברכישות משקיעים, ירידה חדשה של 38% ברכישות משפרי דיור, ירידה של 29% ברכישות זוגות צעירים. האוצר: “אחד הגורמים שעשויים להביא לכך שזוג צעיר יעדיף לרכוש דירה ב’מחירי שוק’ על פני ‘מחיר למשתכן’, הינו חוסר הודאות באשר לסיכויי הזכייה וזמן ההמתנה עד לקבלת הדירה”.

המיקוד השבועי סוקר את ענף הנדל”ן למגורים בחודש ספטמבר, בו נמשך הקיפאון בשוק הנדל”ן, ואף העמיק, כך נמסר היום ממשרד האוצר בעקבות סקירת אגף הכלכלן הראשי.

על פי הנתונים שפורסמו, סך הדירות שנרכשו בחודש זה עמד על 5.4 אלף דירות, ירידה של 22 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בניכוי מכירות במסגרת “מחיר למשתכן” הסתכם מספר העסקאות ב-4.7 אלף עסקאות בלבד, בדומה לרמת השפל שנרשמה באוקטובר 2016.

“זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות שנרשמה בחודשי ספטמבר מאז 2002, שעמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה.  שפל היסטורי ברכישות המשקיעים ורמה נמוכה במיוחד ברכישות משפרי הדיור “הובילו” את הירידה במספר העסקאות בחודש ספטמבר האחרון”, נכתב בסקירה.

רכישות משקיעים בשפל היסטורי: ירידה של 46%

עוד עולה כי מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-1.1 אלף דירות בלבד, ירידה של 28 אחוזים בהשוואה לספטמבר אשתקד והרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2011, אשר עמד בצל המחאה החברתית. “בחודש ספטמבר העמיק השפל ברכישות המשקיעים כאשר אלו ירדו לרמתן ההיסטורית הנמוכה ביותר.

סך רכישות אלו עמד על 686  דירות בלבד, ירידה חדה של 46 אחוזים בהשוואה לספטמבר אשתקד”, נכתב בסקירה. כשיעור מסך העסקאות, נותר משקלם על רמת שפל של 13 אחוזים. במקביל, הוסיף לרדת “מלאי” הדירות בידי משקיעים, כאשר בחודש ספטמבר האחרון נגרעו ממנו 400 דירות, כפליים בהשוואה לספטמבר אשתקד.

ירידה חדה ברכישות משפרי דיור

רכישות משפרי הדיור בחודש ספטמבר הסתכמו ב-1.8 אלף דירות, ירידה חדה של 31 אחוזים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד וירידה של 38 אחוזים בהשוואה לחודש אוגוסט. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר של רכישות משפרי הדיור לפחות מאז ינואר 2012. במקביל הוסיף לעלות פרק הזמן הנדרש למשפרי הדיור כדי למכור את דירתם הקודמת.

ירידה של 29% ברכישות הזוגות הצעירים

רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש ספטמבר ב-2.9 אלף דירות, ירידה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 29% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות במסגרת “מחיר למשתכן”, אשר הסתכמו כאמור בכשבע מאות דירות, ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד, ובשיעור של 35% בהשוואה לחודש הקודם.

בפילוח בין דירות יד שניה לדירות חדשות בשוק החופשי,  נמצא כי 30% מהדירות שנרכשו ע”י הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות, כאשר שיעורם בפריפריה הצפונית גבוה יותר (בין 45%-40%). מנגד, באזור ירושלים רק כ-17% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות.
קראו: התחדשות עירונית בתל אביב

במשרד האוצר הסבירו את הנתונים: “אחד הגורמים שעשויים להביא לכך שזוג צעיר יעדיף לרכוש דירה ב”מחירי שוק” על פני המתנה לזכייה במסגרת  “מחיר למשתכן” הינו חוסר הודאות באשר לסיכויי הזכייה וזמן ההמתנה עד לקבלת הדירה. על רקע עניין זה ערכנו ניתוח, המתבסס על דיווחי הקבלנים לרשות המסים. בהקשר זה נציין כי במסגרת הדיווח מתבקש הקבלן לציין את תאריך המסירה המשוער של הדירה (דהיינו, קבלת טופס 4). אף כי לא בהכרח שתאריך זה משקף בפועל את המציאות, עדיין זהו המידע שעומד לנגד עיניו של הרוכש בעת חתימת החוזה.  בניתוח זה, נמצא כי אכן משך ההמתנה בין מועד חתימת החוזה לקבלת הדירה גבוה יותר במסגרת “מחיר למשתכן”, אבל לא מדובר בפערים קיצוניים. כך למשל, מחצית מהרוכשים במסגרת “מחיר למשתכן” בחודש ספטמבר ימתינו עד 30 חודשים לקבלת הדירה, בעוד שמי שרכשו בשוק החופשי ימתינו עד 20 חודשים”.

עוד עולה מניתוח הסקירה שביצע האוצר, כי: “באזורים בהם פערי המחיר בין ‘מחיר למשתכן’ לבין השוק החופשי הינם גבוהים, גדל התמריץ ל’ספוג’ את תקופת  ההמתנה לקבלת הדירה בהשוואה לאזורים בהם הפערים מצומצמים יחסית. קיימת שונות גבוהה בין אזורי הפריפריה למרכז. כך, בעוד שמחירה של דירה חדשה בשוק החופשי שרכש זוג צעיר באזור ירושלים בחודש ספטמבר עמד על 2.2 מלש”ח,  עמד מחיר דירה באזור זה שנרכשה במסגרת ‘מחיר למשתכן’ על 1.7 מלש”ח בלבד. מנגד, באזור ב”ש עומד פער מחיר זה על 158 אלף ₪ ‘בלבד'”.

ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית: “אני לא מתפלא שהנתונים החדשים שהוציא היום הכלכלן הראשי של משרד האוצר מראים על המשך מגמת הקיפאון בשוק והירידה המשמעותית באזורים מסוימים של מכירת דירות. נתונים מעניינים אליהם מתייחס הכלכלן הם גם הפגיעה בתזרים המזומנים של הקבלנים ובמיוחד אילו שלא מתמודדים במחיר למשתכן . הקבלנים סופגים ירידה של 25%  בתזרים המזומנים מול החודש שעבר , דבר המראה ירידה גדולה בהכנסות ממכירת דירות.  מאז שהחליטה המדינה לפעול בשוק החופשי בקידום בלעדי של מכרזי מחיר למשתכן  אנו רואים  גם ירידה דרסטית בהתחלות וגמר הבניה המשפיעות באופן ישיר על מכירת הדירות וכן על האפשרויות המצומצמות מאוד שנותרו בידי משפרי דיור ששיעור הרכישות על ידם בשוק ירד על פי נתוני הכלכלן ב 31% לעומת התקופה המקבילה ועומד על רמתו הנמוכה ביותר מאז ינואר 2012.  על מנת להוציא את השוק מקיפאון צריכה המדינה להגדיל את היצע הדיור החופשי המיועד לכל פלחי האוכלוסייה כשם שהיה לפני ההחלטה לקדם אך ורק מכרזי מחיר למשתכן ורק למי שעומד בקריטריונים. הפתרון שנמצא  ממש “מתחת למרפסת”  הוא התחדשות עירונית ובמיוחד תהליכי פינוי בינוי בהם מתאפשרת בדרך כלל הגדלה משמעותית של  כמות הדירות ליחידת קרקע בהתבסס על תכנון יעיל ומחודש של הבניין המיועד לפינוי בינוי וניצול  של מלא הזכויות על הקרקע,  שלא כולן מנוצלות במסגרת מתחמים ישנים בהם יש היום בנייני רכבת מתפוררים ומטים ליפול . לשם כך צריכה המדינה לפעול , כאן ועכשיו על מנת לשחרר את החסמים הרבים בפרויקטים של התחדשות עירונית , לחזק את התיאום בין ועדות התכנון השונות  [המקומית והמחוזית] בהן מתעכבים כיום במשך זמן רב תכניות  רבות לפינוי בינוי  ולתת מספיק תמריצים כלכליים ליזמים על מנת שיקדמו תהליכי פינוי בינוי גם בפריפריה שם ערכי הקרקע נמוכים מידי עבור היזמים לצורך קידום פרויקטים אילו”.

חיים מאירוביץ’, מנכ”ל ובעלים של חברת מאירוביץ’- גלנור: “אנחנו עדים להוכחה נוספת ששוק הנדל”ן בארץ נמצא בקיפאון משמעותי שרק הולך ומעמיק מחודש לחודש. הבטחות האוצר על ירידה צפויה במחירי הדיור גורמות לרוכשים להמתין “על הגדר” ולא לרכוש דירות, ובמקביל המצב גורם לקבלנים להקפיא יציאה של פרויקטים חדשים, לא לגשת למכרזים ולא להתחיל בניה על קרקעות ברשותם. המצב הנתון מוביל לכך שנבנות פחות ופחות דירות חדשות לשוק החופשי- בסקירה מצוין כי קבלנים שאינם נוטלים חלק במסגרת מחיר למשתכן סופגים ירידה חדה ברווחים, בעיקר קבלנים שלא השכילו להיכנס ולתגבר פעילות בשנים האחרונות בתחום ההתחדשות העירונית. רכישות של משפרי הדיור ומשקיעים על פי הסקירה, ירדו אף הם בצורה קיצונית וצנחו לשפל היסטורי. על מנת לאושש ולהביא לאיזון בשוק הנדל”ן על המדינה לשחרר קרקעות לשוק החופשי ובמקביל לתת רוח גבית ותמיכה בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר יגדילו את היצע הדירות ויאזנו את מחירי הנדל”ן”.

יהודה הרציג, הרציג נדל”ן: “החישוב של הכלכלן הראשי באוצר כאילו ההנחה של מחיר למשתכן, מגלמת בתוכה את הכדאיות לחכות לדירה עוד 10 חודשים, היא פשוט עבודה בעיניים. זוהי, למעשה, הודאה של האוצר עצמו שאלף, תכנית מחיר למשתכן נמצאת על עברי פי פחת ובית, שהיא היא הכניסה את שוק הדיור למיתון עמוק. הפתרון: לשנות לאלתר דיסקט לכיוון התחדשות עירונית ועידוד הקבלנים ויזמים. אלה, לסיכום, נתונים חמורים מאין כמותם שלא היו מאז שנות המיתון של אינתיפאדה את אקצה ב-2001-2004, אולם בהבדל אחד קטן: שר האוצר הוא זה שיזם הפעם את המיתון. כמו ידיו!”

ישראל יעקב בעל משרד לשמאות וניהול מקרקעין: “הזוגות הצעירים הבינו את מה שאנחנו צועקים כבר מספר שנים. ביישובים רבים בארץ לא משתלם לרכוש דירה במחיר למשתכן. הזוגות הצעירים נאלצים לשלם במשך 4-5 שנים משכנתא במקביל לשכירות זה מכניס אותם לצרות מבחינה כלכלית. נוסף על כך לעיתים משתלם יותר לרכוש דירה בשוק החופשי ללא הנחה של 200 אלף שקל ולא לשלם במשך כל כך הרבה שכירות במקביל למשכנתא. צריך לזכור כי  מחירי הרכישה צמודים למדד תשומות הבניה, כך שהפער ביתרון הכלכלי לכאורה שניתן על הנייר מצטצמם בסופו של דבר לאחר מספר שנים. הממשלה חייבת להפסיק להתערב בשוק החופשי ולתת לשוק לעבוד. השוק יודע לעבוד מצויין אם רק נותנים לו קרקעות ומשחררים בירוקרטיה”.

ארז כהן, שמאי מקרקעין: “העובדה שעל פי נתוני הכלכלן הראשי זמן בניית דירה במחיר למשתכן גבוה בכ-30-40 אחוזים לעומת דירה רגילה, הינו איתות אזהרה אדום מהבהב, זאת משום שמשמעותו הרבה פחות דירות על המדף, מה שגם מסביר את מיעוט התחלות הבנייה שהיו השנה סביב ה-50 אלף בלבד, זאת לעומת 65-70 אלף שזה צרכי שוק הדיור. מטרידה מאוד גם העובדה שאם נחלט את הדירות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן והתמקד רק בשוק החופשי, היתה קריסה של כ-30 אחוזים במכירות הקבלנים. נשאלת השאלה אם כך כחלון רואה את פתרון משבר הדיור, הן מול הזוגות הצעירים המיואשים והן מול הקבלנים הממורמרים, ובצדק!