מי אשם בירידה בהתחלות הבנייה?

מי אשם בירידה בהתחלות הבנייה? יזמי הנדל”ן תוקפים

הירידה בהתחלות הבניה ברמה של 17.2% – גוררת גל תגובות מצד היזמים • חלקם מאשימים את מע”מ אפס של לפיד, את הקושי בשיווק והוצאת היתרים וקוראים לממשלה לדלל את הבירוקרטיה • הערכות: המחירים יזנקו בגלל הירידה בהיצע.

ירידה של 17.2% בהתחלות בנייה וכ-6% בגמר בנייה, מטלטלת את השוק וגורפת תגובות התוקפות את מדיניות הממשלה והבירוקרטיה התכנונית.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו אתמול מלמדים על ירידה משמעותית בשלשת הרבעונים הראשונים של 2018 בהתחלות הבנייה.
גם בחישוב של שנים-עשר חודשים המספרים בצניחה: בחודשים אוקטובר 2017 ועד ספטמבר 2018 החלה בנייתן של כ-44,510 דירות, ומדובר בירידה של כ-17% לעומת התקופה המקבילה מאוקטובר 2016 ועד ספטמבר 2017.

הכמות הגדולה ביותר של דירות שהחלה בנייתן בחודשים אוקטובר 2017 ועד ספטמבר 2018 הייתה במחוז המרכז. כ-29.2% מכלל הדירות, בעוד שבמחוז ירושלים החלה בנייתן של כ-8.0% בלבד מהדירות בישראל.

בערים שיש בהן פרויקטים רבים של ‘מחיר למשתכן’ נרשמו עליות נאות בהתחלות הבנייה: בראש העין החלו לבנות בין אוקטובר 2017 לספטמבר 2018 כ-1,810 דירות (עלייה של 67% לעומת התקופה המקבילה בשנים 2016-2017), ובראשון לציון החלה בנייתן של כ-1,800 דירות (עלייה של 30.3%).

עוד נרשמו נתונים נאים של עלייה בפרויקטים של התחדשות עירונית – בעיקר במרכז הארץ. במסגרת תוספות הבנייה נרשמו עליות נאות (12% בקירוב) אך ירידה של 23% בקירוב חלה בבניית דירות על חורבותיהם של בניינים קיימים שנהרסו והוקמו חדשים תחתיהם. רק כ-2,520 דירות נבנו במסגרת פינוי-בינוי.
קראו גם: התחדשות עירונית בתל אביב

אז למה זה קורה? כיצד הגענו לירידות בהתחלות הבנייה?

חיים מאירוביץ’, מנכ”ל ובעלים של חברת מאירוביץ’-גלנור: “כיזם נדל”ן אני יכול להעיד על כך שהביקוש לדירות נמצא בהתעוררות כבר חודשיים ויותר. מצד אחד זה נתון משמח עבורנו אך כאשר רואים את הנתונים על הירידה בהתחלות הבנייה נראה כי התוצאה עשויה להיות פער גדול אף יותר בין ההיצע לביקוש. הסיבה לצניחה הגדולה בהתחלות הבניה החודש ובחודשים שקדמו לו, נובעת מהבטחות האוצר על ירידה צפויה במחירי הדיור שגורמות לרוכשים להמתין “על הגדר” ולא לרכוש דירות. במקביל, המצב גורם לקבלנים להקפיא יציאה של פרויקטים חדשים, לא לגשת למכרזים ולא להתחיל בניה על קרקעות ברשותם.

“בנוסף, העובדה שהקרקעות המשווקות כיום על ידי מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל הן כולן במסגרת תכנית המחיר למשתכן, יוצרת מצב שלא קיימות קרקעות המיועדות לבנייה עבור השוק החופשי. במצב הקיים, נראה כי על היזמים למצוא פתרונות אחרים כדוגמת פנייה לתחום ההתחדשות העירונית ובמקביל, לקוות שהמדינה תשחרר קרקעות לשוק החופשי ותתמוך בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר יגדילו את היצע הדירות ויאזנו את מחירי הנדל”ן”.

יהודה כתב, יו”ר ארגון הקבלנים והבונים בתל אביב יפו בת ים אינו מופתע. “ירידה זו נובעת בעיקר מתוכנית מחיר למשתכן ומהמחסור בקרקעות לבניה בשוק החופשי שנוצרה בעקבותיה. יש בראש ובראשונה להוציא לשיווק קרקע לבניה בשוק החופשי ובכמויות גדולות על מנת לאפשר ליזמים לבנות בניה חדשה עבור כלל הציבור ולא רק עבור זכאי תוכניות ממשלה”. וכמו כל חבריו, גם הוא קורא ל”קיצור משמעותי של הליכי הבירוקרטיה והסרבול בוועדות התכנון והבניה ברשויות המקומיות, להגדיל את כוח האדם שאמון על מתן אישורים והיתרים, לקצר הליכים סטטוטוריים ולתת לקבלנים להתחיל לבנות.

“ייעול וקיצור הליכי רישוי יוביל להאצה של התחדשות עירונית המהווה פתרון אמיתי ואפשרי להוספת אלפי יחידות דיור בעיקר במרכזי ערים. לשם כך המדינה גם צריכה להקצות ליזמים קרקעות משלימות ללא עלות ובהליך מזורז ולא מסורבל במקום להוציא כסף ומשאבים רבים לתכנית מחיר למשתכן שכשלה”.

רועי פדלון, מבעלי קבוצת שפונדר – פדלון מציין: “לא צריך להיות כלכלן גדול על מנת להבין שיש ריבוי אוכלוסין טבעי במדינה ובסופו של דבר אנשים צריכים דירות. הירידה הדרסטית בהתחלות הבניה רק מגדילה את הפערים בין ההיצע לביקושים ולא מטפלת במחירים. ההחלטה הגורפת של הרשויות לקדם אך ורק מכרזי מחיר למשתכן גרמה לכך שרוכשים פוטנציאליים רבים ימתינו על הגדר עד שהמדינה תתפכח וחלק מהיזמים ימתינו לחזרה למדיניות של בנייה בשוק החופשי. בסופו של יום הרשויות יצטרכו לתת מענה למחסור העצום בדירות במשק. ברגע שזה יקרה היזמים והרוכשים ירדו מהגדר ותיווצר עליית מחירים נוספת”.

ניר שמול, מנכ”ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מדגיש: “לצערי הרב שוק הנדל”ן נעצר לא רק בכמות העסקאות אלא גם בכמות התחלות הבניה. כלומר כאשר הלקוח מקטין את רכישותיו בנדל”ן וקונה פחות דירות, הדבר משפיע במישרין על היזם והקבלן שבונה פחות דירות וכך פחות פרויקטים יוצאים לפועל. למעשה ירידה של 17% בהתחלות הבניה תוביל להתייקרות של 17% במכירת דירות כי בסוף הכול שאלה של היצע וביקוש וכאשר בונים פחות , המחירים יעלו חזרה כבר בשנה הקרובה. המדינה צריכה לייצר, ומהר שטחים נוספים לבנייה ולכן הפתרון המיידי להגדלת התחלות הבניה טמון בזכויות הבניה הקיימות בתוך הערים עצמן בתהליכי התחדשות עירונית , לא רק במרכז אלא גם בפריפריה, במרכזי הערים היכן שאנשים רוצים באמת לגור”.

בתגובה לירידה בהתחלות הבניה אמר שייקה נפחא, יזם נדל”ן אחד השותפים בפרויקט ‘באר שבע טאצ” כי “כדי להבין למה התחלות הבניה ירדו, יש להסתכל על התמונה הגדולה ובין היתר לראות מה היה קודם. לדבריו, לפני שנתיים הייתה ירידה של למעלה מ -20% בשיווקים וזה בדיוק מה שגרם לירידה בהתחלות הבניה. כך גם לגבי גמר בניה, לפני שלוש וחצי שנים חווינו תקופת “מע”מ 0″ שעצר את כל השוק ואת הקבלנים מלהתחיל לבנות כי לא היה ברור איך לתמחר דירות ומה נכנס בהגדרה של מעמ 0 ומה לא”.

בנוסף מעריך נפחא כי אחת הסיבות לנתון של הלמ”ס היא שהיזמים המתינו לכניסתם לתוקף של הסכמי הגג. “ראוי כי המדינה תסדיר את הקושי והבירוקרטיה הכרוכים בהוצאת היתרי בנייה כחוק, בעיה שהחריפה מאז כניסתה של המערכת המקוונת”, אומר נפחא.

המחירים יזנקו?

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין אומרת כי “הנתון המראה ירידה של 17% בהתחלות הבנייה מדאיג מאוד. זוהי התוצאה של הקיפאון בשוק, שמונע ומובל על ידי צעדי הממשלה כדרך להוריד את מחירי הדיור. התוצאה לצערי תהיה הפוכה – במקום גידול בהיצע שתאפשר ירידה של המחירים אנחנו רואים ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה, שתוצאתה תהיה פגיעה בכל מי שזקוק לדירה חדשה – זוגות צעירים, משפרי דיור ועוד.

“הירידה בהיצע בהחלט עלולה להביא לעליית מחירים נוספת בשוק, אשר יחד עם עליית הריבית הצפויה תגדיל את הנטל הכלכלי של משקי הבית. אנו מגיעים לישורת האחרונה של הממשלה הנוכחית, והתוצאות האלה מעידות על הכישלון הגדול שלה בתחום הדיור. צעדי הממשלה הוציאו את המשקיעים מהשוק ודחפו חלק גדול ממבקשי הדיור לישיבה על הגדר, והתוצאה תהיה ירידה בהיצע ועליות מחירים”.

דעה חופפת מציג יגאל צ’ודנר, מנכ”ל ומייסד חברת ‘נתיבי הקמה’, המתמחה בניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים. לדבריו “נתוני הלמ”ס המתפרסמים היום על ירידה דרמטית בהתחלות הבניה, מעידים על הקושי של המדינה להדביק את הפער בין היצע לביקוש ומכאן את היכולת להביא לירידת מחירי הדירות. אני מאמין כי אם נחכה שהממשלה תשפר או תשנה את הרגולציה והביורוקרטיה בכל הקשור להוצאת היתרי בניה, לא נחווה שינויים בשוק הנדל”ן מחירים או מכירות, בזמן הקרוב.

“מה שיכול להביא שינויי הוא התנהלות היזמים – על היזמים לקחת אחריות על קידום הפרויקטים שלהם. לאור היכרותם עם וועדות התכנון והתנהלותן הם צריכים להוביל פרויקט שקרוב בתכנון שלו ככל הניתן למה שמאפשרת תוכנית הבניין ומאפשרות ועדות התכנון ולתאם את הליכי התכנון כך שההליך יהיה מהיר יותר, מקצועי יותר ויוביל לקבלת היתרים ואישורים בזמן הקצר ביותר שניתן, זאת על מנת להוציא לפועל פרויקטים בקצב מהיר יותר”.

קשור ומומלץ – פרויקטים חדשים בתל אביב