האם תמ”א 38 באה על חשבון פינוי בינוי?

בהיעדר היתכנות כלכלית עבור היזמים ומיעוט של פרויקטים על בסיס תמ”א 38/1 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) ניכר כי האלטרנטיבה האמתית בענף הנדל”ן הן במרכז והן באזורים אחרים ברחבי הארץ, מקורה באופציית תכניות לפינוי בינוי שתכליתן הריסה ובנייה מן היסוד של מבנים, בשילוב עם חידוש מתחמים ואזורים שלמים תוך התחשבות בצרכים אורבניים, קהילתיים וסביבתיים כאחד.
מדובר אפוא בתהליך אופטימלי מבחינה קונסטרוקטיבית ותכנונית, המאפשר לנצל את השטח בצורה מיטבית באמצעות מגרש חלק.
עם זאת, יצוין כי תהליך קבלת היתר הבניה מהרשות המקומית הינו לרוב ארוך יותר בפרויקטים של פינוי-בינוי בהשוואה לתמ”א 38.

קראו גם – האם תמ”א 38 עומדת להסתיים?

מצאו את ההבדלים: פינוי בינוי לעומת תמ”א 38

קיימים הבדלים רבים בין שתי החלופות המתוארות, כאשר בניגוד לסברה הרווחת לעיתים בענף הבניה, אף אחת מבניהן אינה באה על חשבון השנייה.
ראשית, חשוב להבהיר כי לא כל בניין מתאים לפינוי בינוי.
יתכן כי הרשות המקומית תטיל וטו על קיום הליך שכזה לאור אי התאמה עם התב”ע העירונית.
לחילופין, לא תמיד מצליחים בפרויקט פינוי בינוי להשיג אישור מכלל מחזיקי הבעלות על הדירות (קיים צורך באישור פה אחד) בהשוואה לרוב של 66 אחוזים בלבד בפרויקטים מסוג תמ”א 38, שהינם תנאי מספק על מנת “לצאת לדרך”.

יתרה מזאת, ההבדל המרכזי שלמעשה מבחין בין פרויקטים על טהרת תמ”א 38 לפינוי בינוי, טמון בעובדה כי פינוי בינוי מתייחס למתחמי מגורים רחבי היקף שעשויים לכלול מספר גבוה של יחידות דיור תחת אותה תכנית, בעוד תמ”א 38 מתמקדת באופן נקודתי בבניין אחד.

גם ביחס לתמורות ליזם, קיימים הבדלים לא מבוטלים בין שתי החלופות.
בעוד בתמ”א 38 היקף הזכויות ליזם הינו מצומצם באופן יחסי (לרוב הוספה של בין קומה וחצי עד שלוש וחצי קומות) הרי שבפרויקטים של פינוי בינוי אלו זכאים גם להטבות מס ויחידות דיור נוספות בכפוף לתקן 21 לחוק פינוי בינוי, בשיטת “מכפיל” שעשויה להעניק ליזם עוד זכויות בנייה משמעותית.

קראו גם – התחדשות עירונית | חיים מאירוביץ’